Mietprozess und Zwangsvollstreckung

I. Der Mietprozess

II. Zwangsvollstreckung und Vollstreckungsschutz

I. Der Mietprozess

1. In Wohnraummietsachen ist ausschließlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bereich die Mietsache liegt.

2. Bei Mischmietverhältnissen (Wohnraum und Gewerberaum) richtet sich die Zuständigkeit nach dem Schwergewicht des Mietvertrags.

3. Mögliche Klagen und Klageanträge:

  • Klage auf Abschluss eines Mietvertrags,
  • Klage auf Zahlung der Miete,
  • Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung,
  • Klage auf Duldung von baulichen Maßnahmen,
  • Klage auf Instandsetzung,
  • Klage auf Unterlassen von Störungen und Immissionen,
  • Klage auf Abrechnung von Nebenkosten,
  • Klage auf Herausgabe und Räumung,
  • Feststellung von Rechtsverhältnissen.

4. Eine einstweilige Verfügung kann in folgenden Fällen beantragt werden:

  • Doppelvermietung,
  • Besitzentziehung und Besitzstörung,
  • bauliche Maßnahmen,
  • Konkurrenzschutz und Betriebspflicht,
  • Vermieterpfandrecht und Mietkaution,
  • Räumung unter den Voraussetzungen des Gewaltschutzgesetzes, bei verbotener Eigenmacht und bei konkreter Gefahr für Leib oder Leben.

II. Zwangsvollstreckung und Vollstreckungsschutz

1. Die Räumungsvollstreckung erfolgt in der Weise, dass der Schuldner außer Besitz gesetzt und der Gläubiger in den Besitz eingewiesen wird, §885 ZPO.

2. Der Gläubiger (Vermieter) ist für die Kosten der Räumungsvollstrechung zum Vorschuss verpflichtet. Der wesentlich größte Teil der Kosten für die Räumungsvollstreckung wird durch Transport und Einlagern von Möbeln verursacht.

3. Weil die Kosten der Zwangsvollstreckung häufig nicht beigetrieben werden können, hat der Gerichtsvollzieher zur Senkung etwaiger Kosten folgende Möglichkeiten:

  • Nach dem sogenannten Hamburger-Modell setzt der Gerichtsvollzieher den Mieter außer Besitz der Wohnung und wechselt das Wohnungstürschloss aus. Die Möbel bleiben zunächst in der Wohnung. Der Mieter hat jetzt zwei Wochen Zeit, seine Möbel selbst abzuholen.
  • Nach dem so genannten Frankfurter-Modell wird der Schuldner aus der Wohnung gesetzt. Die Möbel werden in einem anderen gesicherten, verschließbaren Raum des Vermieters gelagert, wobei der Gerichtsvollzieher die Schlüssel zu diesem Raum behält. (Hohes Haftungsrisiko!)
  • Nach dem sogenannten Berliner-Modell kann der Räumungsauftrag darauf beschränkt werden, dass der Mieter außer Besitz gesetzt wird und diejenigen Sachen in der Wohnung verbleiben, an denen der Gläubiger ein Vermieterpfandrecht geltend macht.

4. Der Mieter kann gemäß §721 ZPO beantragen, dass ihm eine angemessene Frist zur Räumung der Wohnung eingeräumt wird.

5. Der Mieter kann nach §765a ZPO Vollstreckungsschutz beantragen, wenn die Räumung eine besondere Härte für ihn bedeuten würde, die ihm nicht zuzumuten ist.

 

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